2025年重庆商业市场，龙湖以“三座天街齐开”的强势姿态刷新布局速度，但新壹街、星悦荟的长期运营困局，却暴露其商业版图的深层裂痕。一边是核心项目持续封神，一边是部分项目沦为“客流荒漠”，龙湖商业正陷入“强者愈强、弱者愈弱”的分裂格局。
龙湖时代天街
龙湖商业的“金字招牌”，始终由核心标杆项目支撑。22年老牌标杆北城天街，经600余天焕新后品牌数量新增150+家，重庆首店扩容80+家，客流量直接飙升52%，以超50%的首店及特型店占比，继续领跑观音桥千亿商圈 。今年新开业的江岸天街更是交出出租率99%、开业率98%的亮眼成绩单，首创“南岸集市”特色场景，引入超20%重庆首店，成为城南品质消费新地标 。这些项目印证了龙湖在核心商圈的场景打造与品牌聚合能力，仍是行业标杆。
但非核心区域的项目，却沦为龙湖商业的“拖油瓶”。红旗河沟新壹街开业多年未能破局，如今已沦为外卖商家聚集地，彻底背离高端商业定位。北滨路星悦荟更是陷入“店员比客人多”的尴尬，二楼商铺长期冷清，仅底层轻餐茶饮勉强维持客流。深究根源，交通短板是致命硬伤——星悦荟无便捷轨道接驳，夜间打车难成为高端客群的出行障碍，甚至有消费者直言“不会常去，交通太不方便”；运营服务的缺位更放大了劣势，与龙湖标榜的“精细化运营”形成刺眼反差。更关键的是定位失准，星悦荟试图撬动中青年中产阶层消费，却未能形成差异化业态。
这种两极分化，本质是龙湖商业“分级布局”战略的必然结果。面对核心商圈优质地块稀缺的现实，龙湖加速向龙盛新城等新兴区域下沉，今年开业的龙兴天街作为区域首个大型购物中心，虽以10.9万方体量和1719个停车位填补市场空白，但业态仍以家庭消费、生活服务为主，缺乏高端品牌支撑，与北城天街的能级差距显著 。12月新开业的长江时代更是体量缩水至2.8万方，首店占比仅25%，沦为社区级商业体。
龙湖商业的格局分裂，折射出重庆商业“存量竞争”的残酷真相：核心商圈靠首店矩阵与场景创新维持溢价，非核心区域则陷入同质化与客流争夺的红海。如今的龙湖，既要靠北城天街等标杆维系品牌含金量，又要以区域级项目抢占市场份额，但运营能力未能同步下沉的短板，让“龙湖商业”的金字招牌不再无往不利。未来，若不能补齐非核心项目的运营短板，这场“量增质减”的扩张，或将逐渐稀释其积累多年的品牌价值。
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